租房合同到期租客不搬走如何起诉

租房合同到期租客不搬走，起诉前需明确基本前提和不同情况的处理方式。租房合同到期租客不搬走，房东可以起诉要求租客搬离并赔偿损失。1. 若租赁合同明确约定了租赁期限且已到期，租客无正当理由拒绝搬离：房东有权依据合同约定和法律规定，要求租客立即返还房屋，并可主张租客逾期占用房屋期间的房屋占用使用费（一般可参照原租金标准或市场租金标准计算）。2. 若租客主张存在续租的口头约定或事实租赁关系：房东需举证证明原租赁合同已到期，且自己并未同意续租（如未收取到期后的租金、明确表示不再续租等），此时租客的主张不能对抗原合同到期的事实。3. 若租客以房屋存在质量问题或房东未履行维修义务等为由拒绝搬离：租客需提供充分证据证明其主张，且该等理由一般不能成为其拒绝搬离的合法抗辩，除非该质量问题严重影响居住安全或导致合同目的无法实现，且租客已在合理期限内提出并与房东协商未果。
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租房合同到期租客不搬走，起诉要求其搬离的行为有明确的法律依据。《中华人民共和国民法典》第七百三十三条规定：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。” 本案中，租房合同已到期，根据上述法律规定，租客作为承租人，其合同项下的租赁权已经终止，负有向房东返还租赁房屋的法定义务。租客到期不搬走的行为，违反了该条法律的强制性规定，侵害了房东对房屋的所有权及使用权。房东据此提起诉讼，要求租客履行返还房屋的义务，具有充分的法律依据，法院应当予以支持。同时，对于租客逾期占用房屋给房东造成的损失，房东可依据民法典第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，要求租客承担赔偿责任。
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租房合同到期租客不搬走，房东在起诉前和起诉过程中可采取以下实用行动建议。1. 发送书面催告通知并保留证据：向租客发送正式的书面催告函，明确告知其租赁合同已到期，要求其在合理期限内（如7-15天）搬离并结清相关费用。通知可通过邮寄（EMS，并注明“催告搬离通知”）、当面送达（要求租客签收）或在租赁房屋门口张贴（拍照、录像留存）等方式进行，确保租客知晓。2. 收集并整理核心证据材料：准备好租赁合同（证明租赁关系及期限）、租客身份证明信息、催告搬离通知的送达证据、房屋现状照片或视频（证明租客仍占用房屋）、原租金支付记录（可作为主张逾期占用费的参照）等。3. 撰写起诉状并向有管辖权的法院提起诉讼：起诉状中需列明原告（房东）、被告（租客）的基本信息，明确诉讼请求（如请求判令租客立即搬离、支付逾期占用费至实际搬离之日止等），阐述事实与理由（合同到期、租客拒不搬离等）。一般向房屋所在地的人民法院提起诉讼。4. 考虑申请财产保全（如情况紧急）：如果预估租客可能逃避履行义务或转移财产，导致即使胜诉也难以执行，可以在起诉时或诉讼过程中向法院申请财产保全，查封、扣押或冻结租客相应的财产。选择解决方案时，应重点考虑租客不搬离的具体原因、是否有协商可能性、自身时间成本及维权紧迫性等因素。若您需要更详细的诉讼流程指导或文书代写服务，建议进一步咨询专业律师。
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租房合同到期租客不搬走，房东通过诉讼维权可能面临以下法律风险点。1. 诉讼时效风险。如果租房合同到期后，房东长期未采取任何措施（如未催告、未起诉），导致租客占用房屋时间过长，虽然目前我国法律对于物权返还请求权是否适用诉讼时效存在一定争议，但为避免不必要的麻烦，房东应在知道或应当知道权利被侵害（即合同到期租客拒不搬离）之日起三年内及时提起诉讼。例如，若合同2020年1月到期，房东一直未处理，直至2024年才想起起诉，就可能面临诉讼时效抗辩的风险。2. 证据链不完整导致败诉风险。如果房东无法提供有效的租赁合同证明租赁期限已届满，或者无法证明已履行催告义务，又或者无法证明租客实际占用房屋的事实，就可能因证据不足而导致诉讼请求不被法院支持。例如，房东仅能提供复印件，租客对租赁合同真实性提出异议，而房东又无法提供原件核对，法院可能对合同效力不予认定。